Основные фундаментальные свойства недвижимости. Сущность объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара. Основные признаки недвижимости Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая
Имея земельный участок как составную часть, все искусственные строения (объекты недвижимости) владеют родовыми признаками, которые позволяют отличить их от подвижных объектов. Это:
1. Стационарность, недвижимость . Этот признак характеризуется крепкой физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения вреда, который делает этот объект непригодным для последующего использования.
2. Материальность . Недвижимость всегда функционирует в натурально вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о размерах, форме, поверхности, ландшафте.
3. Долговечность . Срок использования недвижимости выше, чем срок использования всех других товаров (исключением являются отдельные виды ценных камней и изделий из драгоценных материалов).
Кроме общих родовых признаков недвижимости, можно выделить и собственные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости. Так, практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, земельных участках, сооружениях, поскольку у каждой обязательно будут отличия: расположение относительно других объектов недвижимости, к частям света, к инфраструктуре. Это свидетельствует об уникальности и неповторимости каждого отдельного объекта недвижимости.
Недвижимость владеет повышенной экономической ценностью . Это предопределено тем, что она предназначена для долгосрочного использования и не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость имеет конструктивную сложность, которая требует значительных расходов на поддержание ее в надлежащем состоянии.
Кроме того, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение , которое может быть производственным и непроизводственным. Объекты, которые имеют производственное функциональное назначение прямо или косвено принимают участие в производстве продукции, предоставлении услуг. Объекты непроизводственного назначения обеспечивают условия для обитания и обслуживания людей.
Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования .
1.4. Общая классификация недвижимости
С целью анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, то есть выделить те или другие однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах используется классификация объектов недвижимости по разным признакам: физическому, юридическому статусу, назначению, месту расположения, размеру, форме собственности.
Определение понятия “недвижимость” уже предусматривает выделение в ее структуре двух составляющих (а именно, в зависимости от происхождения ): естественных и искусственных объектов недвижимости.
Естественные объекты – земельный участок, леса и многолетние насаждения, участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще “недвижимостью по природе”.
Искусственные объекты составляют две категории – жилье и не жилые помещения. Эта группа объектов еще называется “недвижимостью по закону”.
Рядом с таким делением, недвижимость классифицируется по ряду других признаков, которые способствуют более удачному исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку и применение методов оценки разных категорий недвижимости.
Признаки, по которым проводят классификацию недвижимости чаще всего.
По характеру использования выделяют:
жилые объекты недвижимости: дома, коттеджи, квартиры. К жилой недвижимости относят: малоэтажные дома (до 3 этажей), многоэтажные дома (4-9), дома повышенной этажности (10-20 этажей), высотные дома (свыше 20 этажей). Объектом жилищной недвижимости может быть также кондоминиум, секция, подъезд, квартира, комната, дачный дом;
недвижимость для коммерческой и производственной деятельности: гостиницы, офисные помещения, рестораны, магазины, фабрики, заводы, склады;
объекты недвижимости для сельскохозяйственных потребностей: фермы, сады;
общественные дома и сооружения:
лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории);
учебно-воспитательные (детские садики, ясли, школы, институты);
культурно-просветительные (музеи, парки культуры и отдыха, театры, цирк, планетарии, зоопарки, ботанические сады);
специальные дома и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и тому подобное;
инженерные сооружения (мелиоративные сооружения и дренаж, шахты, тоннели, дамбы, эстокады) и передаточные устройства.
По целевому назначению выделяют: недвижимость для ведения бизнеса; для обитания владельца; для инвестиций; как товарный запас.
По форме собственности : частный, государственный и муниципальный фонд.
По степени специализации :
специализированая недвижимость – недвижимость, которая в силу своего специализированного характера достаточно редко, или никогда не сдается в аренду, не продается на открытом рынке, кроме случаев, когда эта недвижимость реализуется как часть бизнеса, который ее использует (например, нефтеперерабатывающие и химические заводы; электростанции; музеи; библиотеки);
неспециализированная – другая недвижимость, на которую существует спрос на рынке для инвестирования, использования с существующей или другой аналогичной целью.
В зависимости от готовности к эксплуатации выделяют объекты недвижимости введенные в эксплуатацию; те, которые требуют реконструкции или капитального ремонта; а также недостроенные объекты. Недостроенные объекты – это объекты, для которых в установленном порядке не оформлены документы об их принятии в эксплуатацию. Их можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и те, на которых работы прекращены по определенным причинам (консервирование или полное прекращение работ).
В зависимости от возможности воссоздания в натуральной форме выделяют: воспроизводимые объекты недвижимости – дома, сооружения, многолетние насаждения и невоспроизводимые – земельные участки.
Относительно жилых объектов недвижимости возможны разные типологические построения.
Так, в зависимости от длительности и характера использования жилья выделяют:
первичное жилье –постоянное местожительство
вторичное жилье – загородное, которое используется в течение ограниченного времени
третичное жилье – предназначено для краткосрочного обитания (гостиницы и тому подобное).
Относительно условий больших городов принято выделять:
1 ) жилье высокой степени комфортности (элитное жилье) . К такому жилью относятся такие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; кирпичные стены; красивый вид из окон; свободная планировка; общая площадь квартир не менее 100 м2; наличие двух или больше изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату и большой кухне (площадью не менее 15 кв.м.); круглосуточная охрана; подземный гараж, паркинг, социальный состав обитателей, близко расположены магазины и службы быта.
Для малоэтажных домов котеджного типа, которые входят в состав элитных, характерно: размещение на расстоянии около 1 часа езды от города, кирпичные стены, два или больше уровней застройки, наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2 ) Жилье повышенной комфортности . Для объектов свойственны такие признаки: возможность размещения в разных районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; индивидуальное планирование, минимальный размер квартиры 50-60 кв.м., распределение на жилую и не жилую зоны, большая лоджия, наличие нескольких санузлов; обязательно наличие мест для паркования машин.
Относительно малоэтажных домов, расположенных в пригородной зоне, основными их характеристиками является высокая прочность, долговечность, низкая теплопроводимость стен, обеспеченность инженерными сетями.
3 ) Типовое жилье . Для него характерно размещение в любом районе города, соответствие архитектурно планировочных параметров современным строительным нормам и правилам.
Для малоэтажной пригородной застройки важны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4 ) Жилье низких потребительских качеств . Требования к этому типу жилья достаточно небольшие, потому допускается, расположение в непрестижных районах, отдаленность от основных транспортных коммуникаций, размещение в первых этажах домов, заниженые архитектурно планировочные характеристики и тому подобное.
Приведенная классификация учитывает преимущества целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности.
Агентства недвижимости в основу классификации объектов жилищной недвижимости закладывают две группы факторов:
с одной стороны, это факторы, которые характеризуют жилье: общая площадь, этаж, высота потолков, стоимость;
из другого, это факторы, которые характеризуют место расположения и окружения: зона, район, улица, близость к деловому центру, транспортным остановкам.
Кроме приведенных классификаций объектов недвижимости можно встретить и другие типологические характеристики недвижимости по иным признакам.
Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают. Тем не менее, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.
Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество граждан может быть движимым и недвижимым. В основе этого разделения лежит, во-первых, признак связи с землей, проще говоря, способность к перемещению без нарушения целостности предмета. Кроме того, законодательство причисляет к недвижимости также и другие объекты (например, космические летательные аппараты), но это причисление основано на уникальности и важности таких объектов. Признак неразрывной связи с землей в данном случае не используется.
Недвижимые объекты обладают рядом индивидуализированных признаков и всегда отличаются друг от друга:
1. Недвижимость, как правило, представляет особую ценность для своих хозяев (в первую очередь, по причине ее высокой по сравнению с другими предметами стоимости).
2. По закону к недвижимости относятся так называемые объекты естественного происхождения и объекты, неразрывно связанные с землей. Под объектами естественного происхождения понимаются природные объекты, поскольку их возникновение не связано с деятельностью человека. Сюда входят, например, водные объекты (озера, пруды), лесные объекты (леса), участки земли. К объектам, неразрывно связанным с землей, относятся здания, строения (в том числе и незавершенные строения), жилые дома, другие объекты строительства. Их отделение от земельного участка, на котором они располагаются, невозможно без нарушения их целостности и предназначения. В случае же, если они все же будут отделены от земельного участка, такие объекты становятся движимым имуществом.
Важность и значимость недвижимого имущества для его владельцев и для государства обусловили существование особенного правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Законодательство содержит множество предписаний о порядке использования недвижимого имущества, правилах его приобретения и продажи. Наконец, многие объекты недвижимости закреплены в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило обусловлено значимостью таких объектов для экономики и экологии нашего государства.
В чем же основные особенности недвижимого имущества с позиции законодателя?
Гражданский кодекс РФ закрепляет, что:
1. Право собственности, другие права на имущество (например, аренда), их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.
Это означает, что права на недвижимость, а также основания перехода прав на недвижимость, факт возникновения, прекращения прав на имущество должны быть обязательно зарегистрированы в установленном законом порядке.
Факт государственной регистрации имеет огромное значение. Важно запомнить, что если права на недвижимость не зарегистрированы, это означает, что самих прав как бы и нет. Если не зарегистрирован договор о, например, продаже недвижимого имущества, то такой договор не вступит в силу, то есть правовых последствий иметь не будет. Вступление в силу договоров, связанных с переходом прав на недвижимость, строго зависит от наличия факта государственной регистрации. Договоры вступают в силу только с момента государственной регистрации.
Согласно закону, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения об обладателях прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.
Регистрации подлежат не только права на недвижимость, но и сами недвижимые вещи (объекты). Если недвижимый объект не зарегистрирован, то хозяин не может оформить на него право собственности.
3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более.длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. Это означает, что если у имущества нет хозяина, гражданин, добросовестно и открыто владеющий и пользующийся этим имуществом на протяжении определенного количества времени, приобретает право признать за собой право собственности на это имущество. Признание права собственности осуществляется судом.
Законодательством установлено, что срок приобретательной давности для движимого имущества составляет пять лет, а для недвижимого имущества - пятнадцать лет.
4. Установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.
Например, при залоге недвижимости (ипотеке) залогу по тому же договору подлежит и земельный участок, на котором эта недвижимость находится, или часть земельного участка, необходимая для использования этого объекта недвижимости.
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности (права аренды) на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях.
Еще по теме 1.2. Понятие и признаки недвижимости:
- Вопрос_62. Продажа недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; объект и субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и государственная регистрация; значение отдельных сроков в договоре
Определение недвижимости.
Недвижимость – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.
Из ГК РФ: недвижимые вещи – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. А также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты.
Свойства недвижимости.
Как физические объекты: местоположение, площадь и границы, размер (h, l, V), форма, ландшафт, тип почвы, залежи всевозможных ископаемых.
Как правовые объекты: право собственности, вещные права (наследование, дарение, оперативное управление, аренда , залог и др.).
Как социальные объекты: недвижимость удовлетворяет психофизиологические и интеллектуальные потребности людей.
Признаки недвижимости.
- 1. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;
- 2. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости;
- 3. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации;
- 4. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли;
- 5. Перенос стоимости по мере износа.
Классификация.
- 1. По функциональному назначению: жилые и нежилые, последние, в свою очередь – производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и социальные (школы, детсады, больницы и др.)
- 2. По происхождению (по воспроизведению): невоспроизводимые (земля, полезные ископаемые), воспроизводимые (всё остальное)
- 3. По степени готовности к эксплуатации: введённые в эксплуатацию и незавершенное строительство.
- 4. По форме собственности: государственная, частная, коллективно-совместная и долевая, недвижимость общественных организаций.
- 5. По отраслевой принадлежности – по отраслям.
- 6. По возможности приватизации – свободно приватизируемые, приватизируемые по решению суда и запрещенные к приватизации.
Понятие " имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
|
Отдельные объекты |
Сложные объекты |
|
|
Земельные участки |
Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: |
|
|
Участки недр |
Земельные участки; |
|
|
Обособленные водные объекты |
Здания и сооружения; |
|
|
Все, что прочно связано с землей: |
Инвентарь и оборудование; |
|
|
Сырье и продукцию; |
||
|
Многолетние насаждения; |
Требования и долги; |
|
|
Здания; |
Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; |
|
|
Сооружения |
Нематериальные активы; |
|
|
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону |
Информация; |
|
|
Квартира |
Другие исключительные права |
В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.
Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д.
Основные признаки недвижимости:
|
Признаки | |
|
Сущностные (родовые) | |
|
Степень подвижности: |
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению |
|
Связь с землей: |
Прочная физическая и юридическая |
|
Форма функционирования: |
Натурально-вещественная и стоимостная |
|
Состояние потребительской формы в процессе использования: |
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации |
|
Длительность кругооборота (долговечность): |
Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании |
|
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств: |
Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений |
|
Общественное значение: |
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством |
|
Видовые (частные) | |
|
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.) |
Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением |
Классификация объектов недвижимости
Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).
Виды объектов недвижимости:
Сооружения
Земельные участки
Многолетние насаждения
Участки недр
Водные объекты
Предприятия
Имущественные права
Иные вещи
Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Признаки классификации:
Назначение
Капитальность строений
Строительный материал
Срок службы
Особенности конструкции
Этажность
Количество комнат
Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:
|
Признаки классификации |
Вид недвижимости |
|
1. Происхождение: |
Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения. |
|
2. Функциональное назначение: |
Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п. Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п. |
|
3. Форма собственности: |
|
|
4. Отраслевая принадлежность: |
Промышленные Строительные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.п. |
|
5. Степень готовности к эксплуатации: |
Введенные в эксплуатацию Незавершенные строительством |
|
6. Возможность приватизации |
Запрещенные По разрешению Правительства Свободно приватизируемые |
