Элеонора 2014-09-09

Добрый день!Летом 2013 г. я договорилась о покупке участка за городом у подруги, и затеяла стройку дома. Заключила договор с подряда со строит. фирмой (ИП) на 5300 тр, они возвели дом, провели все коммукации, выкопали колодец, установили септик, смонтировали забор, ворота, выполнили внутренние отделочные работы и тд. Также заключила договор на электроработы, установку пожарной сигнализации, изготовление и монтаж лестницы на общую сумму 990 тр. Заказала кухонный гарнитур на сумму 360 тр, сантехнику на сумму 297 тр. Есть договора и чеки на от августа и сентября 2013 г. на покупку стройматериалов, дверей на общую сумму 400 тр. Итого моих затрат на строительство дома-7347 тр. Позже, 17 октября я оформила участок в собственнось и получила свидетельство. Однако. я поняла, что не смогу содержать этот коттедж и решила его продать в сентябре 2014 году. с покупателем договорились за 7200 тр. Параллельно в это же время я решила купить в ипотеку небольшой таунхаус с развитой инфраструктурой за 5100 тр, первоначальный взнос 2000 тр. Остальные средства от продажи коттеджа я хочу использовать на постройку бани, внутреннюю отделку и ландшафтный дизайн таунхауса. Вопрос: 1.подскажите, должна ли я платить налоги? Ведь дом я построила сама, а не купила и у меня нет договора купли-продажи (при этом продала дешевле, чем потратила)но все затратные документы имеются.2. Договор с подрядчиком заключен в июне 2013 г., а свидетельство на собственность от октября 2013г. А акт приема-сдачи работ от марта 2014 г. Этот договор имеет силу? 3. Какие еще документы мне необходимы для подтверждения расходов на строительство дома. Спасибо!

Ответы на вопрос

Здравствуйте, Элла.
1. При продаже дома Вы имеете право уменьшить сумму дохода от продажи на сумму расходов на его строительство. (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Обязательное условие документально подтвержденные расходы и на руках должно быть свидетельство о праве собственности на жилой дом.
В Вашем случае налоговая база равна нулю, налога к уплате нет.
2. По поводу имеет ли значение факт сдачи работ уточните в налоговой инспекции. На мой взгляд в данном случае это не важно.
3. пп.3 п.3 ст.220 НК РФ
“ в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
-расходы на разработку проектной и сметной документации;
-расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
-расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
-расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
-расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;”
Кроме этого если у Вас есть доходы облагаемые подоходным налогом и ранее Вы не получали имущественный вычет, то имеете право заявить при покупке таунхауса.
Приобретая имущество за 5 100 000 руб. Вы имеете право на максимальный вычет 2 000 000 руб.

Новый Налоговый кодекс изменил порядок налогообложения операций с недвижимостью. Тем, кто планирует продать дом или земельный участок, нужно быть более внимательными, ведь отныне продавец сам начисляет и уплачивает налог - ранее ответственным за это был нотариус.

Изменились и условия, при которых налог не взимается.

До принятия кодекса действовало правило, согласно которому первая продажа недвижимости в году не облагалась налогом.

Все последующие операции того же продавца в течение года облагались по ставке 5%.

То есть, если с 1 января по 31 декабря вы продали две квартиры, облагалась только вторая продажа, по первой - налог не взимался.

То же правило осталось и в ПК, однако с одним существенным уточнением: налогом не облагается продажа только той недвижимости, которая находится в собственности более 3 лет.

Если же владелец захочет продать дом с земельным участком, которым владеет менее трёх лет, ему придётся заплатить пять процентов налога.

Мотивы, побудившие законодателей на такое нововведение, понятны: человек, который пользуется недвижимость для собственных нужд, не так часто ею «торгует», поэтому эта норма её никоим образом не коснётся.

Зато те, кто зарабатывают на недвижимости, будут чаще платить в казну. Все логично и справедливо. Но как быть, когда часть недвижимости находится в собственности менее трёх лет, а другая - больше?

Например, супруги имели по половине дома. Мужчина умер, жена унаследовала его половину.

Как платить налог при продаже?

• Своей половиной она обладает более трёх лет, мужа - меньше . Налоговики говорят: нужно заплатить 5% от стоимости всего дома. Но это несправедливо! В ведомстве пояснили свою логику: дом продаётся как целостный объект. Домом продавец владеет менее трёх лет, поэтому и налог нужно заплатить с полной суммы. Убедительно? Не слишком.
• Для снижения налоговых расходов в этой ситуации можно продать дом частями . Вот только денег и усилий сэкономить вряд ли удастся, ведь для оформления двух договоров вместо одного продавец будет вынужден собрать два пакета документов, оплатить услуги нотариуса. И покупатель может отказаться, ведь регистрировать право собственности на дом нужно будет дважды.

Условия владения

Имея любую собственность лучший вариант распоряжаться ею единолично. Тогда не нужно отчитываться перед кем-то, согласовывать свои шаги в отношении имущества с другими лицами. Но когда владельцами недвижимости становятся сразу несколько человек, возникает ряд вопросов.

Прежде всего они касаются разделения полномочий.

• Совладельцами являются те граждане, которым принадлежат права пользоваться, распоряжаться и использовать приобретённое . Благо передают им на основе общих прав. Общую долевую собственность оформляют между предпринимателями, организациями или физическими лицами. Основывается этот вид на договорных основах о покупке недвижимости или при деятельности ЧП.
• В статье Гражданского кодекса РФ говорится о праве общей долевой собственности. Этот вид ответственности означает, что имущество распределяется между двумя и более лицами, устанавливая индивидуальную часть каждого. Доли бывают ровно распределены между всеми, хотя нередко при оформлении учитывают вклад конкретного совладельца на покупку, строительстве имущества.

Хозяин вправе делать всевозможные облагораживания территории на отведённой ему доле, конечно, если это не противоречит законом. Статьёй ГК РФ предусмотрено , что за совладельцами закреплено право договорённости о порядках распоряжения собственностью.

Будучи законным совладельцем, гражданин может потребовать от других разрешения пользоваться своей частью.

Если это невозможно, другие совладельцы обязаны возместить стоимость его доли. Договор, заверенный нотариусом, способен урегулировать все недоразумения между несколькими совладельцами, которые никак не поделят свои права.

В зависимости от предварительной договорённости, прибыли от пользования имуществом могут делиться / не делиться между собственниками. Все хозяева имущества отвечают за содержание своего участка.

Срок нахождения в собственности

Есть основания полагать, что таких неоднозначных моментов в процессе выполнения правила будет ещё достаточно, и соответствующая статья обрастёт целым рядом изменений, дополнений и разъяснений. Есть в кодексе ещё одна новация, касающаяся уплаты налога с продажи недвижимости.

Ранее владелец, который намеревался продать квартиру площадью более 100 квадратных метров и был освобождён в связи с первой продажей от 5-процентного налога, должен был уплатить 1% от стоимости, которая пропорциональна превышению. В новых налоговых правилах этой нормы больше нет.

Продажная стоимость дома (собственность на дом менее 3 лет)

Вообще оценка недвижимого имущества является добровольной, однако законодательство определяет случаи, когда её проведение - обязательно.

Это, в первую очередь, касается операций по отчуждению недвижимого имущества и применяется для целей налогообложения:

• продажа;
• обмен;
• приватизация государственного имущества и т. д.).

Оценка недвижимого имущества требуется при заключении договора аренды коммунального и государственного имущества.

В случае заключения договора аренды частного имущества , закон обязывает указывать стоимость имущества, но не обязывает определять её на основании отчёта об оценке имущества.

Именно поэтому, в этом случае нет необходимости, а также требования проводить оценку недвижимого имущества.

Во всех других случаях наследования, дарения объекта недвижимости налог на доход физического лица уплачивается не по нулевой ставке и такое требование сохраняется.

При заключении договора залога по соглашению сторон или по требованию одной из сторон может быть проведена оценка предмета залога.

Также при страховании с целью определения страховой суммы владелец недвижимого имущества может заказать услуги оценки у субъекта оценочной деятельности, однако такая обязанность не предусмотрен законодательством.

Оценка недвижимого имущества осуществляется оценщиками и субъектами оценочной деятельности , которые имеют соответствующий сертификат и внесены в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности. Этот реестр размещен на веб-сайте.

Доступ к нему открыт и лицо, желающее заказать услуги по оценке имущества, может связаться с оценщиками по контактной информации, указанной на сайте.

Как определить размер налога с продажи дома?

Обязанность платить налог при заключении договора возлагается на продавца. 5-процентный налог вычитается из стоимости, указанной в договоре. Цена, за которую продаётся квартира, в общем определяется по договорённости сторон.

Однако есть оговорка: она не должна быть ниже оценки, которую проводит «определённый законом орган». Так записано в ПК, так было записано в законе о налоге с доходов физлиц, который действовал до вступления в силу кодекса.

Однако закона, который регулировал бы вопросы оценки домов и определял бы уполномоченный орган, как не было, так и нет. Хорошо, что налоговая разъяснила: оценщиком может быть бюро технической инвентаризации, а цена договора не должна быть меньше цены, указанной в справке или выписки БТИ.

Такая ситуация с квартирами, зданиями и помещениями.

Если продаётся земля — ​​применяется закон «Об оценке земель», согласно которому цена за землю в договоре не должна быть меньше экспертной оценки. Такую оценку проводят специально лицензированные оценщики, которые определяют её рыночную стоимость.

Часто оценка БТИ, а иногда и экспертная оценка, меньше реальной суммы средств, передаётся покупателем продавцу при заключении договора.

Распространённой является практика, когда для уменьшения суммы налога стороны договариваются и в договоре пишут меньшую цену, чем это есть на самом деле. Инициатором такой незаконной сделки чаще всего выступает продавец, ведь именно он должен уплатить налог.

В свою очередь, рискует в этой ситуации не он, а покупатель. Почему?

• Например , за приобретённую квартиру покупатель передал продавцу 1500000 рублей.
• При этом в договоре записали стоимость справки БТИ - только 150 тыс. рублей.
• Покупатель становится счастливым обладателем дома и через некоторое время узнает, что продавец нашёл формальные зацепки и обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.
• Суд удовлетворяет иск и выносит решение: покупатель должен вернуть квартиру, а продавец - деньги.
• Сколько денег? Правильно, ровно столько, сколько указано в договоре: 150 тыс. рублей. Чтобы не попасть в такую ​​передрягу, именно покупатель должен решительно настаивать, чтобы в договоре была записана реальная стоимость имущества.

При заключении договора вместе с налогом стороны должны уплатить государственную пошлину. Её размер определяется законом «О государственной пошлине» и составляет 1% от стоимости имущества. Кто именно платит пошлину - стороны определяют сами: могут разделить сумму пополам и оплатить каждый свою половину.

Кроме этого, покупатель платит взнос в Пенсионный фонд - он также равён 1% стоимости имущества.

Однако это касается только продажи квартир, при операциях с землёй взнос в ПФ не уплачивается. На практике бывает, что стороны не слишком озабочены требованиями закона о том, кто и что должен уплатить, и договариваются на словах: ты платишь это, а я - это.

Иногда добавляют все платежи:

• 5% налога;
• 1% госпошлины;
• 1% взноса в ПФ.

Потом делят расходы пополам. А бывает, что покупатель так заинтересован приобрести имущество, платит и госпошлину, и взнос в ПФ, и налог за продавца. Как бы то ни было, нужно помнить: в квитанциях об оплате должна стоять фамилия того лица, которое должно осуществить платёж по закону.

Итак, налог должен уплатить продавец, взнос в ПФ - покупатель.

Только в случае с госпошлиной все остаётся на усмотрение сторон. Предупрежден – вооружён. Государство строго наказывает за уклонение от уплаты налогов.

За это могут оштрафовать и даже лишить свободы.

Избежать уплаты при продаже недвижимости почти невозможно, потому что нотариус ежеквартально отчитывается в налоговой о проданное имущество. Быть честным - лучшая политика. Вопрос лишь в том, чтобы все сделать правильно и не стать «злостным неплательщиком». Для этого - несколько советов.

Налог, взнос в ПФ и госпошлина оплачивается до заключения договора. Хотя оригиналы квитанций часто передаются нотариусу и хранятся в архиве, ответственными за «расчёт» с государством является стороны договора.

По новым налоговым правилам нотариус лишь проверяет факт уплаты средств, все остальные заботы ложатся на плечи сторон - они должны правильно вычислить суммы и проверить правильность банковских реквизитов.

Для этого следует не только «покопаться» в интернете - там может быть устаревшая информация, но и обратиться за уточнениями в налоговую и пенсионный фонд.

Лучше всего - в районные отделения по месту заключения договора. С оплаченных квитанций следует сделать копии и сохранить их. Кто знает - может, пригодится.

Налоговый вычет

Налоговый вычет даёт возможность возвратить часть денежных средств, потраченных на покупку недвижимости. Для того чтобы получить налоговый вычет нужно обратиться в налоговую службу.

Гражданин РФ может вернуть до 13 процентов стоимости дома . Как правило, преимуществами налогового вычета пользуются при покупке дома или земельного участка.

Налог с продажи дома юридически считается подоходным и составляет тринадцать процентов от стоимости недвижимого объекта. Действующие нормы российского законодательства предоставляют в данной сфере единую льготу, освобождающую от обязанности платить налог в случае, если проданная недвижимость была в собственности человека больше трёх лет. При этом, в соответствии с новыми изменениями, если дом был получен в 2016-м году, продать его и не платить за это налог можно лишь после того, как он пробудет в собственности пять лет. В ином случае, если объект был в собственности менее трёх лет, налог взимается.

Период нахождения дома во владении лица начинается не с момента его наследования, покупки или прочего способа получения, а от даты, когда было выдано свидетельство права собственности. В целом основаниями перехода прав служат:

• Договор купли-продажи;
• Договор обмена и ренты;
• Дарственная;
• Наследование по закону и завещанию;
• Договор долевого строительства.

Не придётся платить налог с продажи дома, если сумма, за которую его отдали, составляет меньше одного миллиона рублей. При этом не следует забывать, что можно только вместе с земельным участком.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!

Нюансы расчёта

Схема расчёта, по которому взимается налог с продажи, едина для всех случаев и включает в себя такие условия:

• Часть чистой прибыли в виде разницы суммы, которая была потрачена при приобретении дома и суммы, полученной от его продажи;
• Тринадцать процентов от суммы продажи, если объект находился в собственности менее трёх лет или пяти по новым правилам;
• При совладении взимается тринадцать процентов с каждого собственника. Процент отчисляется от размера доли каждого из них.

Иностранные граждане также обязаны платить налог с продажи частного дома и прочей недвижимости, однако для них ставка составляет не тринадцать, а тридцать процентов. При этом если иностранный гражданин находится на территории Российской Федерации более ста восьмидесяти трёх дней, то по закону он будет считаться резидентом. Это значит, что он должен платить наравне с русскими гражданами не тридцать, а тринадцать процентов.

При этом налоговая служба учитывает только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Если же гражданин продаёт недостроенный дом с земельным участком, строительство которого началось менее трёх лет, а земля была в собственности больше этого срока, то по данным объектам недвижимости налог будет считываться отдельно.

Сроки владения

Изменения, которые произошли с 2016-го года, следует учитывать лицам, получившим недвижимость на правах собственности именно в этом году. В ближайшие пять лет продать её и избежать налогов не получится. Для граждан, которые приобрели дом до 2016-го года, всё ещё действует срок ограничения в три года. То есть налог им грозит, только если они решат продать имущество, владея им менее трёх лет. Однако есть исключение, которое касается наследования и дарственных. Лица, получившие дом с земельным участком в результате этих двух вариантов, могут продать объект без налога, независимо от того, когда получили его в наследство или в подарок. То же касается пожизненной ренты и приватизации.

Помимо этого, на стоимость недвижимости и размер налога теперь влияет и кадастровая оценка. После продажи дома, который был в собственности менее трёх или теперь менее пяти лет, понадобиться подать декларацию налоговой службе, а также заявление и перечень документов, который рассмотрен далее.

В случае неуплаты налогов с нарушителя взимается штраф размером в пять процентов от суммы налога за каждый просроченный месяц.

Возможно ли снижение налога

Для уменьшения налога, который придётся платить после продажи дома с земельным участком од ним, если эти объекты находились в собственности менее трёх лет, существует несколько вариантов:

Кроме того, если дом продан после того, как находился в собственности продавца более трёх лет, продавец не только освобождается от обязанности платить налог от продажи, но и от подачи декларации в налоговый орган. Это значит, что гражданин практически полностью освобождается от каких-либо обязанностей.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Предоставление документов

После заключения сделки продавец заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ и подаёт её вместе с прочими документами налоговой инспекции. Сумма налога рассчитывается гражданином самостоятельно.

Документы для уплаты налога с продажи дома:

Подать декларацию нужно до тридцатого апреля следующего года. Оплачивать налог не обязательно сразу после продажи дома. Это можно сделать в любой день до пятнадцатого июля в полном объёме.

Неуплата карается мерами, тяжесть которых зависит от суммы налога. При этом минимальный размер штрафа определяется в сто тысяч рублей, а самым строгим наказанием служит лишение нарушителя свободы на три года. Все санкции, направленные против недобросовестных граждан, принимаются исключительно через суд.

Согласно Налоговому кодексу РФ любой доход облагается налогом, если иное не регламентируется дополнительными условиями. Денежные средства, полученные от продажи дома, тоже считаются доходом и подлежат налогообложению, если недвижимость менее 3 лет находится в собственности.

В этой статье

Как рассчитывается налог с продажи

Если вы продаёте дом, который является вашей собственностью меньше 3 лет, то вам необходимо оплатить подоходный налог. В 2017 году этот срок касается следующих случаев:

• собственность оформлена до 2016 года;
• недвижимость досталась по завещанию или в результате дарения;
• владение закреплено соглашением о пожизненной ренте;
• собственность оформлена после приватизации.

В остальных случаях НДФЛ платится, если термин владения недвижимым объектом менее 5 лет. Чтобы не платить налог совсем, недвижимость должна быть в собственности не менее трех лет или, в некоторых случаях пяти лет.

Закон гласит, что максимальная сумма, с которой не происходит отчисление в налоговую, - это 1 000 000 рублей. То есть если дом стоит дороже, то денежные средства заплатить придётся.

Разберёмся, как рассчитывается налог при продаже дома, находящегося менее 3 лет в собственности. Сумма в 1 млн рублей налогообложению не подлежит. Таким образом, если недвижимость стоит дороже, то 1 млн вычитается из этой стоимости. Допустим, дом оценивается в 4 млн рублей: 4 000 000 - 1 000 000 = 3 000 000 р. Именно эта сумма облагается налогом.

В последние годы в Налоговом кодексе произошли существенные изменения, чтобы предотвратить уклонение от уплаты НДФЛ, когда в официальных соглашениях купли-продажи устанавливают крайне низкую стоимость, например меньше 1 млн р. Согласно им, 13% рассчитываются не из той суммы, за которую на самом деле был продан дом, а от 70% его кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость превышает цену продажи.

Можно ли снизить сумму подоходного налога? Да, если доказать в налоговой службе, что перед продажей были потрачены крупные суммы, связанные с этой недвижимостью. Это могут быть:

1. Траты на покупку. Допустим, вы купили недвижимое имущество, а через полгода решили его продать. Сумма расходов вычитается из суммы доходов. Подтверждается договором купли-продажи.
2. Траты на ремонт. Предоставляются чеки, квитанции, соглашения со стройфирмами.
3. Если недвижимость куплена в ипотеку - проценты по кредиту. Подтверждается кредитным договором.

Если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то каждый из владельцев имеет право получить льготу в 1 000 000 р. от денег с продажи, пропорциональных его доле.

НДФЛ платят и резиденты РФ, и нерезиденты, но условия для них отличаются. Резидент вносит в налоговый орган денежные средства с продажи недвижимости и на территории РФ, и на территории иностранного государства. Нерезидент оплачивает подоходный только с продажи собственности, находящейся на территории РФ, и процент для него в разы больше - 30%.

Налог на недостроенный дом

Иначе рассчитывается налогообложение, если дом не достроен. Если в случае жилой недвижимости сумма вычета составляет 1 млн рублей, то для недостроя эта сумма составляет всего лишь 250 тыс. р.

К примеру, собственник начал строить коттедж, но в начале строительства решил его продать и назначил сумму в 800 000 р. Вычитаем отсюда 250 тыс. р. и получаем 550 000 р. Из этой цифры будут высчитываться 13%.

Можно ли каким-то образом изменить вычет в большую сторону? Да, признать недострой жилым. Это может быть сделано, если соблюдены следующие условия:

• проведены коммуникации (водоснабжение, газоснабжение, электричество);
• помещение отделено для жилья.

В этом случае недострой ставится на кадастровый учет и признаётся жилым. Вычет поднимается до стандартного 1 млн рублей.

Налог на дом с участком земли

Редко когда продают дом отдельно от земельного участка, на котором он построен. В этом случае, надел земли тоже подлежит налогообложению.

Стоимость дома суммируется с ценой на землю и из этой суммы вычисляются 13% за вычетом 1 млн рублей. Денежные средства, с которых идёт вычисление, называются налоговой базой. В данном случае это общая стоимость недвижимости с земельным участком.

Что делать, если участок земли был куплен намного раньше, чем на нём построили дом, например, 10 лет назад? В этом случае его можно продавать без оплаты подоходного налога, а налогообложению будет подвергаться только недвижимость.

Процедура оплаты НДФЛ

Чтобы не нарушить законодательство, процедуру оплаты нужно провести своевременно и, главное, правильно. Этапы взаиморасчёта:

1. Регистрация продажи дома путём заключения договора купли-продажи с покупателем.
2. Заполнение налоговой декларации с указанием совершённой сделки.
3. Получение в ФНС квитанции с реквизитами на оплату.
4. Непосредственно сама оплата.
5. Подтверждение факта внесения денежных средств в ФНС.

Декларацию можно заполнить разными способами. Один из них - заполнение вручную в районном отделении ФНС. Второй вариант - в электронном виде на официальном сайте ФНС.

Точные сроки прописаны в НК РФ. Декларацию нужно подавать до конца апреля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка. Внести НДФЛ от продажи дома требуется до 15 июня того года. Например, собственник продал недвижимость 26 мая 2017 года, декларацию он должен подать до 30 апреля 2019 года, а 13% нужно платить до 15 июня 2019 года.

Уклонение от внесения подоходного налога - это строгое нарушение. При заполнении декларации необходимо неукоснительно соблюдать сроки и правильно указывать полученные суммы.