Продажа здания без земельного участка. ООО на праве собственности принадлежит здание и земельный участок участок под ним. Могут ли собственники выкупить здание без земельного участка? Продажа сооружения без земельного участка
Не всегда собственник здания или помещений является собственником земли, на которой расположен его объект недвижимости.
Однако, правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания своего помещения, обладает каждый собственник. И это право закрепил за собственниками объектов недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 552.
Права собственника недвижимости на земельный участок
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.
Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости
Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним связан. В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а и для продажи необходимо обязательно .
Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику. Например, по договору перенайма (что это такое и ), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.
Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.
Но часто бывает и так, что права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе. То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии — выкупить. Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.
Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?
Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле
В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что:
Права Продавца на земельный участок не оформлялись.
А потом где-нибудь в конце договора, например — после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:
В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).
То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.
____________________
Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами (частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают , возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка , на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для .
Возможно ли, законным образом продать дом без земли?
Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.
По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ , поэтому если продается дом, то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.
Ситуация вторая - дом в собственности, земля в собственность не оформлена .
В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию . Договор аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате. К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер. Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.
Земельный участок может принадлежать собственнику дома на основании договора на бессрочное пользование, или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.
Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить. В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли (если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.
Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?
Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести , постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли для конкретной местности, например, в моем районе минимальный участок - это 6 соток.
Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.
Напоминаю , что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.
В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве дома одновременно с долей в праве земельного участка.
Ситуация пятая –у дома и земельного участка разные частные собственники.
Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости (до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.
- Имеем ли мы право от имени супруги должника заявить требования о выделении 1/2 супружеской доли в подаренной квартире?
- Как принять имущество на баланс?
- Какие помещения можно считать общедомовым имуществом МКД?
- Как произвести оплату земельного налога и сдать годовую декларацию по земельному налогу?
- Возможно ли продать квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала, с целью приобретения новой?
Вопрос
На земельном участке расположено несколько объектов недвижимости(производственная база) принадлежащая одному лицу. Покупатель хочет приобретать имущество по очереди, т. е. не все сразу. Но загвоздка в том, что нежилое здание нельзя продать без земельного участка. Можно ли как-то все-таки, продать одно из зданий без разделения земельного участка?
Ответ
Согласно сложившейся судебной практике, сделки, согласно которым производится отчуждение здания(строения, сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными(Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 ).
Рекомендуем рассмотреть возможность продажи зданий как частей единого имущественного комплекса — предприятия(в состав которого входят все продаваемые объекты), в таком случае вместе со зданием продавец вправе передать долю в праве собственности на земельный участок(соответствующую доле здания во всем имущественном комплексе).
Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ГК РФ, ЗК РФ.
« 11. Согласно отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается*.
Поэтому сделки,
воля сторон по которым направлена на отчуждение здания,
строения,
сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости,
если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу,
являются ничтожными*.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции,
конфискации здания,
строения,
сооружения,
обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника(
